1. Частина 2. Австралійське законодавство, що відноситься до операцій з нерухомістю.

Частина 1. Австралійська нерухомість.

Частина 2. Австралійське законодавство, що відноситься до операцій з нерухомістю.

Трохи теорії:

Ринок Австралійської нерухомості можна умовно розділити на дві частини:

1. "Первинний ринок" - це коли вперше продається або купується об'єкт нерухомості, який раніше не був зареєстрований як чиясь власність. Як правило - це ділянки землі, виділені під будівництво, а також щойно побудовані або перебувають в процесі будівництва об'єкти нерухомості.
   
2. "Вторинний ринок" - це коли продається об'єкт нерухомості, який вже був проданий раніше і вже був зареєстрований як чиясь власність.
   

У зв'язку з тим, що цей сайт створений для російськомовної аудиторії, поки ще перебуває поза територією Австралії (як правило), спочатку є сенс торкнутися теми: "Хто має право купувати в Австралії нерухомість і землю в приватну власність, а хто - ні!"

Тезово ...

• На первинному ринку, за умови того, що цей об'єкт дозволений до продажу Австралійської державної організацією під назвою Foreign Investment Review Board (FIRB).
  
• На вторинному ринку - тільки за умови того, що у іноземця є дійсна тимчасова віза терміном 12 місяців і більше на момент угоди з об'єктом нерухомості.

Австралія - ​​це країна, яка, перш за все, піклується про інтереси своїх громадян і економічної безпеки країни в цілому, а вже потім - про все інше. Уряд Австралії навмисно вводить обмеження на будь-який вид діяльності іноземних компаній та іноземних фізичних осіб, переслідуючи інтереси власних виробників і споживачів.

З точки зору здорового глузду - це цілком логічно і зрозуміло.

Отже, в Австралії: купувати, продавати здавати в оренду (і т.д.) на первинному і вторинному ринку нерухомості мають право тільки:

1. громадяни Австралії,
   
2. люди, які мають статус "постійного жителя Австралії",
   
3. громадяни Нової Зеландії, мають "дозвільну Австралійську візу - підклас 444";
   Додатково до них:
   
4. іноземні особи, які мають дійсну тимчасову Австралійську візу терміном (тривалістю) більше 12 місяців на момент здійснення операції "обмежених" (про це - дивіться далі в статті);
   
5. іноземні громадяни, але тільки купують дозволені (схвалені) Foreign Investment Review Board (FIRB) об'єкти нерухомості до продажу (про це - дивіться далі в статті).

Закон цей зветься

Foreign Acquisitions and Takeovers Akt +1975

Foreign Acquisitions & Takeovers Regulations +1989

Деякі витяги з цього закону:

1. Дотримуючись цього закону, термін "іноземець" в Австралії застосуємо до всіх осіб, хто не є:

• громадянином Австралії,
  
• "Постійним жителем Австралії",
  
• громадянином Нової Зеландії, які мають 444 підклас Австралійської візи.

2. Всі без винятку "іноземці" повинні отримати спеціальний дозвіл від Foreign Investment Review Board (FIRB) перш ніж здійснити операцію на ринку нерухомості Австралії особисто, або це може зробити заздалегідь продавець об'єкта нерухомості. У заяві, яка розглядається в FIRB протягом 30 днів об'єкт нерухомості, з яким передбачається здійснити операцію повинен бути чітко позначений. Якщо дозвіл від FIRB буде отримано, тоді угода з нерухомістю відбудеться. Якщо немає, то контракт (якщо він вже був складений) буде вважатися недійсним, а продавець цього об'єкта нерухомості може зазнати серйозних штрафні санкції з боку Австралійського Держави, так як пропонував його до продажу особам, які не мають право на його покупку без дозволу FIRB.

3. Однак, виходячи з того, що Австралійський уряд зацікавлений в іноземних інвестиціях в сектори Австралійської економіки, покупка іноземцем нерухомості на первинному ринку може розглядатися як інвестування зарубіжних засобів в економіку країни. А саме, іноземцям дозволено:

• купувати ділянки землі з умовою того, що на ньому буде збудований протягом 12-ти місяців об'єкт нерухомості (це твердження стосується тільки до будинків на одного господаря), кошторисною вартістю не менше 50% від
  
• купувати об'єкти нерухомості з метою перебудови і збільшення продажної вартості цього об'єкта (при цьому в процесі ремонту ніхто не повинен в ньому жити);
  
• купувати об'єкти нерухомості в процесі забудови (так званий об'єкт off the plan) або об'єкти незавершеного будівництва "первинного ринку" за умови того, що число таких об'єктів (квартир в будинку або окремих будинків на відведеній ділянці) зазвичай не перевищує 50% від загального обсягу будівництва продаваного іноземцям. Як правило, забудовник, який будує більше 10 квартир в будинку або будинків на ділянці забудови, завчасно самостійно отримує дозвіл FIRB на продаж 50% об'єктів незавершеного будівництва іноземцям. В цьому випадку "іноземцю" не треба отримувати індивідуальний дозвіл FIRB особисто, а можна просто купувати у забудовника об'єкт нерухомості безпосередньо. Однак, якщо недобудований об'єкт нерухомості, вже був проданий кому-небудь (хоча б на один день і навіть якщо в ньому ніхто ніколи не жив), то такий об'єкт нерухомості вже не вважається новим, і не може бути проданий "іноземцю" як об'єкт первинного ринку нерухомості. Винятком може бути лише право на переуступку прав власності, яка раніше була обговорена
  
• купувати нові, тільки що побудовані, але ще ні на кого не зареєстровані об'єкти нерухомості "первинного ринку" за умови того, що кількість таких об'єктів не перевищує 50% від загальної кількості в будинку (споруді) або окремих будинків на земельній ділянці і наявності у продавця дозволу FIRB.

Тільки в цих випадках, угода з об'єктом нерухомості "первинного ринку" буде вважатися для іноземця інвестуванням коштів в економіку Австралії, а після закінчення будівництва або перебудови, такий "господар - іноземець" може розпоряджатися цим об'єктом на свій розсуд (продати, здати в оренду, залишити для власного проживання). Слід зауважити, що в разі покупки такої нерухомості як інвестування, податок на покупку (stamp duty) буде заплачений покупцем 3% від вартості об'єкта (якщо господар не буде в ньому жити, а здасть в оренду) і 2% від вартості об'єкта (якщо господар буде в ньому жити сам).

4. Якщо "іноземець" має дійсну тимчасову Австралійську візу терміном дії понад 12-ти місяців до дня прийняття позитивного рішення FIRB про продаж об'єкта нерухомості, то цей об'єкт нерухомості вторинного ринку (крім земельної ділянки) може бути придбаний ним у власність.

5. Куплений таким чином іноземцем об'єкт нерухомості "вторинного ринку" повинен бути проданий до моменту закінчення терміну дії його тимчасової візи. Якщо цього не станеться, цей факт може послужити причиною насильницької депортації Департаментом Імміграції Австралії (DHA) цього іноземця з території країни і бути причиною відмови в грантованіі наступних віз.

6. Якщо дозвіл FIRB було отримано, то куплений у власність "на вторинному ринку" об'єкт нерухомості повинен бути використаний тільки як місце постійного проживання його господарів. Такі господарі не можуть переїхати в інше місце, не продавши його, або здати комусь в оренду. Цей об'єкт повинен бути проданий до моменту закінчення терміну дії візи господарів.

7. Якщо в іноземця є родичі (брати, сестри, одностатевий (або різностатевий) партнер в шлюбі "де факто" і т.д. - громадяни Австралії) з якими іноземець хотів би разом придбати об'єкт нерухомості на "вторинному ринку" - також необхідно дозвіл FIRB. Дозвіл не вимагається тільки в тому випадку, якщо іноземець знаходиться в офіційному шлюбі з громадянином Австралії (одностатевий і різностатевий), а об'єкт нерухомості буде купуватися на обопільне ім'я.

Ці правила поширюються також якщо об'єкт "вторинного ринку нерухомості" продається через аукціон або "іноземець" набуває його нема на своє ім'я, а через Австралійський пайовий фонд шляхом будь-якого "довірчого управління".

8. Проте, іноземним студентам Австралійських університетів, які мають дійсну студентську візу строком понад 12-ти місяців на момент здійснення операції з об'єктом, "вторинного ринку нерухомості", дозволено без дозволу FIRB купувати нерухомість на вторинному ринку житла, але вартістю не більше AUD 300 000 . Такий студент зобов'язаний надати лист з Університету із зазначенням тривалості навчального курсу, а об'єкт нерухомості повинен бути розташований поблизу від цього університету. Після покупки у власність цей студент зобов'язаний жити постійно за цією адресою. Він не має права жити в іншому місці постійно або здавати цю нерухомість в оренду. Студент зобов'язаний продати цю нерухомість в разі (до моменту) переїзду на інше місце або до моменту закінчення терміну дії його тимчасової студентської візи.

9. Іноземним компаніям, які мають офіційні представництва і ведуть господарську діяльність на території Австралії, дозволено купувати об'єкти нерухомості своїм вищим керівникам (senior executives) на їх ім'я на період більше 12-ти місяців їх відрядження в Австралії.

Це були основні правила цього закону.

Частина 3. Як вирішити питання з додатковим фінансуванням.