Економічні науки / Економіка нерухомості

Шалболова У.Ж.

д.е.н., професор (КДУ ім. кірки Ата, Республіка Казахстан)

Елпанова М.А.

к.е.н., доцент (КДУ ім. кірки Ата, Республіка Казахстан)

Казбекова Л.А.

к.е.н., доцент (КДУ ім. кірки Ата, Республіка Казахстан)

економічні аспекти розвитку доступного житла в Казахстані

Одним з основних напрямків розвитку економіки країни є розвиток житлового будівництва, яке виконує соціальну політику держави щодо забезпечення доступного житла. Стан житлового будівництва залежить від рівня економічного розвитку країни та добробуту її громадян. Беручи до уваги, що забезпечення населення доступним за вартістю якісним житлом є одним з важливих чинників поліпшення рівня життя і добробуту населення необхідно до омплексное рішення проблем розвитку житлового будівництва, що забезпечують доступність житла широким верствам населення.

Доступність житла є складним багатогранним індикатором, який не тільки відображає хід ринкових реформ у житловій сфері, їх соціальну спрямованість, але і пов'язаний із загальним плином соціально-економічних процесів в суспільстві, їх успішністю, враховує поведінку населення на ринку житла, його очікування, ступінь довіри до державних і комерційних інститутів. Забезпечення громадян доступним житлом є важливим фактором створення атмосфери стабільності, так як людина, що має нерухомість, подумає, перш ніж здійснити протиправну дію або порушити права іншої людини. Для більшості казахстанських сімей необхідність поліпшення житлових умов є нагальною проблемою. У поліпшенні житлових умов потребують близько 70% населення республіки. Однак недостатні обсяги житлового будівництва, щорічне зростання цін на житлову нерухомість, що спостерігається перевищення фактичних термінів підрядного будівництва над нормативними, значний знос виробничих фондів в будівництві, як і багато інших питань, визначають ситуацію формування ринку доступного житла як проблемну.

На доступність житла впливає безліч факторів, основними з яких є: ринкова вартість житла, рівень грошових доходів населення і наявність заощаджень, наявність фінансових схем придбання житла в розстрочку, участь в пайовому будівництві, оренда.

У країні виявилося велика кількість проблем, що перешкоджають формуванню ринку доступного житла. Основними причинами, що стримують доступність житла в республіці були: спекулятивне зростання вартості житла на вторинному ринку; монопольно завищена вартість житла, що будується; висока прибутковість інвестицій в нерухомість; низьке співвідношення між рівнем грошових доходів і вартістю житла; неефективна система іпотечного кредитування; нерозвиненість системи житлових будівельних заощаджень; недостатня пропозиція на ринку житла; відсутність ринку орендного житла (рис. 1).

Ринок житла - це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на житлову власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими учасниками ринку [1].

Малюнок 1. Фактори, що стримують доступність житла в Казахстані

Як показано на рис. 2 ринок житла є складною структурою, мета якої - звести покупців і продавців. Ринок житла локалізована, оскільки його об'єкти нерухомі і схильні до дії фізичного середовища. Всі ділянки землі в межах населеного пункту диференційовані або повинні бути диференційовані. Кожен регіональний ринок житла має унікальні риси, обумовлені впливом зовнішніх і внутрішніх факторів впливу.

Малюнок 2. Спрощена модель учасників ринку житла

Угоди регулюються відмінностями кліматичних і економічних умов. Ринок житла сегментований, оскільки користувачі, по-перше, мають різними потребами і, по-друге, різним платоспроможним попитом.

Ринок житла сегментований за такими ознаками [2]:

- за географічним фактором - кожен район може являти собою окремий ринок, тобто в одній частині міста можуть існувати одні ринкові умови, в іншій - інші;

- за ціною - покупці квартир в будинках в центрі, на проспекті або в районі;

- за якістю продукту - елітні будинки, економ будинок, приватні котеджі, вторинний ринок і т.д.

Угоди з житловою нерухомістю за своєю природою носять приватний характер. Відкрита публічна інформація нерідко буває неповної або невірної (з об'єктивних чи суб'єктивних причин). Це означає, що при виконанні деяких завдань по оцінці ефективності інвестиційного проекту слід заздалегідь спланувати час на перевірку додаткових даних. Йдеться про механізм виявлення так званих «зон ризику» та способи запобігання комерційних ризиків або хоча б їх своєчасного зниження.

Деякі небажані події на ринку житлової нерухомості відбуваються через некомпетентність, поспішності або недостатню поінформованість окремих учасників. Покупці і продавці житла можуть приймати рішення на основі чуток або невизначених психологічних потреб. Результатом може стати широкий розкид в цінах продажу, в запропонованих умовах і інших аспектах угод, справжня ціна яких проявляється із запізненням. Тому досвідчені професіонали до аналізу даних радять підходити з обережністю.

За останні кілька років практично у всіх великих містах Казахстану і особливо в обох столицях відбулося різке зростання цін на житло, що обчислюється десятками і сотнями відсотків. Це зростання в цілому обумовлений, як це відбувається і на інших ринках, значним перевищенням попиту над пропозицією. Підвищення попиту обумовлено низкою факторів, до яких на наш погляд, можна віднести наступні: підвищення реальних доходів населення; демографічні та міграційні чинники; соціальні чинники; інвестиційні чинники; розвиток системи іпотечного кредитування.

У свою чергу пропозиція на цьому ринку формується двома шляхами: на вторинному ринку, де по суті відбувається перерозподіл наявного житлового фонду; за рахунок нового будівництва, коли відбувається збільшення обсягів пропозиції в натуральному обчисленні. Перерозподіл наявного житлового фонду не може задовольнити попиту, що формується за рахунок вищеописаних факторів, оскільки не відбувається фактичного збільшення обсягів пропозиції в натуральному обчисленні. Реальне збільшення пропозиції може відбуватися тільки за рахунок нового будівництва. Однак на сьогоднішній день обсяги нового будівництва по суті навіть не забезпечують компенсації вибуває з експлуатації житла. Загальний житловий фонд Казахстану становить близько 250 млн. М2, і якщо вважати, що середній термін експлуатації житла становить близько 50 років, то щорічно вибуває з експлуатації близько 5 млн. М2.

Президент Казахстану Н.Назарбаєв в щорічних посланнях народу країни постійно однією їх основних напрямків виділяє питання забезпечення населення житлом. У них визначені такі напрямки, як розвиток будівельної індустрії, будівництво комплексів доступного орендного житла, забезпечення прозорості процедур виділення земельних ділянок, стимулювання розвитку індивідуального житлового будівництва. Потреби населення в житлі не можуть задовольнити існуючі темпи житлового будівництва. Суть державної політики полягає в забезпеченні доступності житла для більш широких верств населення через здешевлення його вартості, збільшення термінів житлового кредитування, зниження ставки іпотечного кредитування і початкових внесків. У республіці щорічно необхідно будувати не менше 4 млн. М2 житла, а для цього щорічно в сферу житлового будівництва слід залучати близько 2 млрд. Дол. США.

Об'єктивною причиною і наслідком пожвавлення житлового будівництва за останні роки став економічне зростання в республіці. У всіх країнах на протязі багатьох років, навіть в наш час, в століття бурхливого розвитку міст і створення нових будівельних технологій питання житла є актуальним.

В рамках вирішення питання забезпечення населення доступним житлом були розроблені та реалізовані такі державні Програми розвитку житлового будівництва:

1. Державна програма розвитку житлового будівництва в Республіці Казахстан на 2005-2007 роки.

2. Державна програма розвитку житлового будівництва в Республіці Казахстан на 2008-2010 роки.

3. Нова Державна програма розвитку житлового будівництва 2011-2014 роки.

У новій Програмі житлового будівництва на 2011-2014 роки відображені механізми по з тімулірованію житлового будівництва і підвищенню доступності житла для широких верств населення.

Основні завдання даної програми [3]: створення повноцінного збалансованого ринку житла, як з боку пропозиції, так і з боку попиту; залучення приватних інвестицій в житлове будівництво і стимулювання державно-приватного партнерства; розвиток індивідуального житлового будівництва; розвиток інженерно-комунікаційної інфраструктури районів житлової забудови; підвищення доступності іпотечного кредитування і житлових будівельних заощаджень для широких верств населення.

література

1. Виноградов Д.В. Економіка нерухомості: навчальний посібник. - М: Наука, 2004. - 415 с.

2. Гриненко С.В. Економіка нерухомості . Конспект лекцій. Таганрог: Вид-во ТРТУ , 2004. - 190 с.

3. Програма житлового будівництва в Республіці Казахстан на 2011-2014 роки. - Будівельний портал Казахстану, 2012. - 10 с.